юридический статус, эскроу, ошибки, налоги
Искусственный интеллект в девелопменте: как технологии режут риски инвестора Время чтения: ~10 мин. Рынок курортной недвижимости Юга России к 2026 году Покупать апартаменты, глядя только на красивые рендеры и слушая про вечное лето, — это почти финансовый суицид. Банковские вклады дают 12–14% годовых. Рыночная ипотека висит где-то на заградительных 17–20%. В такой среде инвестиционная недвижимость … Читать далее
Золотой квадрат: почему локация больше не гарантирует доход? Время чтения: ~10–12 мин. Смерть мантры о первой линии Рынок курортной недвижимости Юга России к середине 2026 года уже без розовых очков. Инвесторы, которые заходили в 2023–2024 годах с мыслью «возьму бетон поближе к воде — турист всё равно приедет», сейчас часто упираются в доходность на уровне … Читать далее
Налоговая реформа 2025–2026: как новые правила меняют доходность курортной недвижимости Время чтения: ~10 мин. Новая реальность: прогрессивная шкала и конец серых схем Главный удар 2025 года пришёлся по физлицам с высокими доходами. НДФЛ стал пятиступенчатым: 13%, 15%, 18%, 20% и 22%. Причём база считается в сумме. Если инвестор получает зарплату, дивиденды и ещё сдаёт недвижимость, … Читать далее
5 признаков того, что ваш инвестиционный портфель устарел (и как его пересобрать в 2026 году) Май 2026 года диктует жесткие условия для капитала. Инвесторы с портфелями от 10 до 15 миллионов рублей массово обнаруживают, что их привычные стратегии больше не генерируют реальную прибыль. Старые инструменты создают иллюзию безопасности. Цифры на счетах вроде бы растут, но … Читать далее
Эскроу-счета в курортной недвижимости: иллюзия полной безопасности и реальные риски инвестора Время чтения: ~10–12 мин. Механика иллюзии: как работают ваши деньги Схема выглядит предельно просто. Вы покупаете апартаменты, переводите деньги на специальный счет в банке. Банк эти деньги блокирует. Застройщик строит объект на кредитные средства — то самое проектное финансирование. Ставка по этому кредиту для … Читать далее
1100 апартаментов в одной локации: каннибализация трафика или экономия на издержках Цифра пугает. Когда застройщик анонсирует гостиничный комплекс на тысячу с лишним номеров, первая мысль инвестора вполне предсказуема. Кто всё это снимет. Опытный инвестор здесь притормозит. Он начнет считать. Если на рынок одновременно выходит 1100 лотов, возникает риск жесткой внутренней конкуренции. Соседи начнут демпинговать, чтобы … Читать далее
Почему большинство новичков теряют деньги на курортных апартаментах Время чтения: ~10–12 мин. Содержание: Ошибка первая. Считать грязную выручку вместо чистой прибыли Ошибка вторая. Покупать «как для себя», а не под сдачу Ошибка третья. Верить в круглогодичную загрузку Ошибка четвёртая. Сравнивать недвижимость с депозитом в лоб Ошибка пятая. Иллюзия самостоятельного управления из другого города Практика. На … Читать далее