Курортные или городские апартаменты: где ROI в 2026-м правда выше
Май 2026 года. Инвесторы с капиталом от 5 до 15 миллионов рублей снова уперлись в знакомую стену.
Городские апартаменты: иллюзия пассивного дохода
Городской формат долго считался тихой гаванью. Покупаете студию в Москве за 12–14 миллионов, отдаете ключи управляющей компании и ждете, когда начнут капать деньги.
Но математика там жесткая. В 2026 году средняя ставка долгосрочной аренды качественной студии в хорошем районе Москвы — 75–85 тысяч в месяц. Грязный годовой доход выходит примерно на миллион рублей.
Дальше вычитаем налоги по УСН 6%, коммуналку, мелкий ремонт и простой между арендаторами. На руки остается 800–850 тысяч. При цене актива в 13 миллионов рублей чистая доходность выходит на уровне 6–6.5% годовых.
Некоторые пытаются выжать больше через посуточную сдачу. Но в мегаполисе это мясорубка конкуренции: чтобы держать загрузку хотя бы на уровне 70%, приходится либо сбрасывать цену, либо кормить маркетинг деньгами. Управляющая компания заберет 20–25% выручки, еще 5–7% уйдет на износ мебели и техники.
В итоге, даже если смотреть оптимистично, чистая доходность городского апарта поднимается до 7.5–8.5%. И выше почти не прыгнуть: потолок задают не ваши ожидания, а платежеспособность командировочных и людей, которые приезжают на выходные.
Курортный сценарий: откуда берется премия к доходности
Юг России живет по своим правилам. Закрытые аэропорты и переток туристических потоков сделали свое дело: внутренний турист привык отдыхать внутри страны, но запрос стал жестче.
Люди больше не хотят комнату в частном секторе с удобствами на этаже. Им нужен сервис, чистый бассейн, спа, ресторан на территории. А такого формата на побережье по-прежнему мало — и именно дефицит инфраструктуры дает премию к доходности.
Базовый сценарий: апарт-студия на побережье стоит 7,5–10 миллионов рублей. В высокий сезон (июнь–сентябрь) средний чек за ночь в хорошем комплексе — 10–14 тысяч рублей, загрузка 75–85%.
Только за четыре летних месяца юнит приносит около 1–1.2 миллиона грязной выручки. Потом межсезонье: если нет зимней инфраструктуры, загрузка падает до 10–15%, а чек — до 3–4 тысяч. Если инфраструктура есть, загрузка держится на уровне 35–45%.
Годовая выручка хорошего курортного апартамента может дотягивать до 1.8–2.2 миллиона рублей. После комиссии оператора, налогов и амортизационного фонда инвестор получает на руки 1.1–1.4 миллиона. Если вложено 8 миллионов, это уже ROI на уровне 13–15% годовых.
Скрытые расходы, которые съедают прибыль
Цифра в 15% не появляется из воздуха. Курортная недвижимость — это бизнес, а не просто бетон с красивым фасадом.
- Комиссия управляющей компании. Часто схема 80/20 или 70/30 в пользу собственника. Красный флаг — если оператор берет меньше 20%: обычно начинают экономить на маркетинге, уборке и сервисе.
- Фонд амортизации (FF&E). Соленый воздух и песок убивают ремонт быстрее, чем в городе. Нормальный оператор удерживает 3–5% выручки в отдельный фонд.
- Коммуналка в несезон. Если апартамент стоит пустым в феврале, отопление и обслуживание территории все равно оплачиваются.
Стресс-сценарий для плохой локации: высокий сезон проседает до 35% из-за погоды или проблем с транспортом, межсезонье мертвое. Тогда доходность курортного юнита может съехать до 3–4%.
Кейсы
Кейс 1. Городской апарт в миллионнике
Объект: студия 24 кв. м в апарт-комплексе комфорт-класса в Санкт-Петербурге, недалеко от метро.
Стоимость покупки с ремонтом и мебелью: 9 500 000 рублей.
Формат сдачи: гибридный — летом посуточно, зимой среднесрок.
Летний сезон (май–сентябрь) принес 650 000 рублей грязными. Зимний период (октябрь–апрель) сдавался по фиксированной ставке 45 000 рублей в месяц и дал еще 315 000 рублей. Итого выручка — 965 000 рублей.
Удержания УК: 20% от летней выручки (130 000) и 10% от зимней (31 500). Коммуналка, интернет и мелкий ремонт забрали еще 90 000 рублей. Налог по УСН 6% — 57 900 рублей.
Чистая прибыль на руки: 655 600 рублей.
Реальная доходность: 6.9% годовых.
Вывод: это честная, понятная доходность. Но инфляция обгоняет такой денежный поток — ставка обычно одна: рост стоимости самого квадратного метра.
Кейс 2. Курортный формат на побережье
Чтобы курортный апарт работал круглый год, нужна точка притяжения, которая не зависит от температуры моря.
Например, в проектах Анапы стартовые лоты идут от 6–9 млн рублей. Решает не само море, а начинка: круглогодичный подогреваемый бассейн, спа-комплекс, ресторан, детская комната.
Считаем экономику лота стоимостью 8 000 000 рублей (уже с отделкой и меблировкой).
- Летний сезон: 120 дней, загрузка 80%, ADR 12 000 рублей. Выручка — 1 152 000 рублей.
- Межсезонье: 245 дней, загрузка 40% за счет спа и бассейна на выходных, ADR 5 000 рублей. Выручка — 490 000 рублей.
Итоговая выручка: 1 642 000 рублей.
Управляющей компании уходит 20% (328 400), фонд амортизации 5% (82 100), налоги 6% (98 520), коммуналка и страховка — 120 000.
Чистая прибыль на руки: 1 012 980 рублей.
Реальная доходность: 12.6% годовых.
При грамотном динамическом ценообразовании доходность можно дотянуть до 14–15%.
Капитализация актива: кто растет быстрее
Доход от аренды — только половина истории. Вторая половина — рост самого актива.
Городские апартаменты в сложившихся районах дорожают примерно на уровне инфляции: рост обычно 5–8% в год.
Курортная недвижимость ведет себя иначе: земли на первой и второй береговой линии больше не становится. В сильных курортных проектах инвесторы, вошедшие на котловане в 2023–2024, к 2026-му фиксировали прирост стоимости актива на 40–50%. В готовом виде курортные апартаменты прибавляют 10–15% в год из-за дефицита предложения.
На что смотреть перед сделкой
Эмоции — плохой советчик для капитала. Инвестиционная недвижимость смотрится через Excel, а не через отпускное настроение.
- Статус земли и назначение здания. У здания должен быть статус гостиницы или апарт-отеля, земля — под коммерческое использование.
- Наличие гостиничной инфраструктуры. Ищите проекты, где минимум 15–20% площади отдано под общественные зоны: лобби, ресторан, спа, фитнес, коворкинг.
- Профессиональная управляющая компания. Нужен профильный отельный оператор. Запросите кейсы действующих объектов и посмотрите рейтинги на агрегаторах.
- Единый стандарт отделки. Номера должны быть стандартизированы.
- Прозрачный договор управления. Котловой метод защищает от простоев.
- Стоимость оснащения, FF&E. Уточните, входит ли мебель, техника, текстиль и посуда в цену лота.
- Конкурентное окружение. Если рядом строится много аналогов — готовьтесь к ценовым войнам.
- Стратегия выхода. Подумайте, кому вы продадите актив через пять лет.
Ответы на частые вопросы инвесторов
Можно ли жить в своих апартаментах самому?
Юридически — да, это ваша собственность. Практически — вы сами режете инвестиционную математику: если приехать жить в свой юнит в августе, вы вынимаете из годового потока самый «жирный» месяц. Обычно УК разрешают собственникам жить в номерах 14–28 дней в году, и лучше делать это в низкий сезон.
Что будет, если сезон окажется слабым?
Если загрузка падает вдвое (например, из-за аномально холодного лета), операционная прибыль проседает, но обычно не уходит в минус. В таком сценарии вы можете получить 4–5% годовых вместо 12%. Риск неприятный, но понятный.
Не проще ли положить деньги на вклад под 14%?
На горизонте одного года — да, проще: депозит дает гарантированный кэш без нервов. Но он не капитализируется в реальном выражении — инфляция «съедает» покупательную способность. Недвижимость же растет в цене и продолжает приносить ренту.
Как проверить, не врет ли застройщик по доходности?
Запросите финансовую модель: посмотрите, какой ADR заложен. Затем откройте сайты бронирования и сравните, сколько реально стоят похожие номера в этой локации сегодня. Если вам рисуют чек в 25 тысяч там, где рынок берет 8 тысяч — модель собрана маркетологами, а не экономистами.
Насколько сложно продать курортный апартамент?
Ликвидность зависит от денежного потока. Готовый бизнес с подтвержденной историей выплат продается за 1–2 месяца. Если объект денег не приносит, продавать придется с дисконтом.
Влияет ли дорогая ипотека на рынок апартаментов?
Да. Она выносит за скобки тех, у кого нет капитала. Рынок становится чище: покупают те, у кого есть живые деньги. Это снижает риск массовых распродаж и демпинга. Девелоперы, в свою очередь, тянут рассрочки до конца стройки, что позволяет входить в проект частями.
Итак, что в сухом остатке
Выбор между городским и курортным форматом — это выбор между спокойным сохранением и более агрессивным денежным потоком.
Городские апартаменты подходят тем, кто готов мириться с доходностью 5–7% ради предсказуемости и понятной столичной локации.
Курортная недвижимость в 2026 году — это генератор кэша. Если выбрать объект с сильной круглогодичной инфраструктурой и нормальным управлением, ROI в 12–15% достижим. Но рынок не любит слепую веру в буклеты: каждую цифру нужно перепроверять.